估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅，要评估其在2005年5月份的市场价格，在选取可比实例时，下面哪些不能作为可

(1)【◆题库问题◆】：[多选] 估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅，要评估其在2005年5月份的市场价格，在选取可比实例时，下面哪些不能作为可比实例？（）
A．划拨土地建筑面积300m2、成交日期为2005年1月的住宅
B．建筑面积250m2、成交日期为2002年1月的商品住宅
C．建筑面积50m2、成交日期为2005年3月的商品住宅
D．成交日期为2005年5月、建筑面积250m2的商品住宅

【◆参考答案◆】：A, B, C

【◆答案解析◆】：A不是出让土地，B成交日期与估价时点相隔1年以上，C规模超出0.5～2倍的范围。

(2)【◆题库问题◆】：[判断题] 运用市场法估价的第一个步骤是搜集交易实例。（）
A．正确
B．错误

【◆参考答案◆】：正确

(3)【◆题库问题◆】：[判断题] 市场状况调整的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。（）
A．正确
B．错误

【◆参考答案◆】：正确

【◆答案解析◆】：市场状况调整的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查在过去不同时间的数宗类似房地产的价格，找出这类房地产价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行市场状况调整。

(4)【◆题库问题◆】：[判断题] 设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/m2，买方购买该房地产实际付出为2575元/m2。（）
A．正确
B．错误

【◆参考答案◆】：正确

【◆答案解析◆】：卖方实际得到的价格=正常成交价格×（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2500元/m2×（1-6%）=2350元/m，买方实际付出的价格=正常成交价格×（1+应由买方缴纳的税费比率）=2500元/m2×（1+3%）=2575元/m2。

(5)【◆题库问题◆】：[单选] 以某个固定时期作为基期的价格指数，称为（）。
A．定基价格指数
B．固定价格指数
C．长期价格指数
D．涨落价格指数

【◆参考答案◆】：A

(6)【◆题库问题◆】：[判断题] 实物状况比较修正的内容，对于土地来说，包括面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、平面布置和工程质量等。（）
A．正确
B．错误

【◆参考答案◆】：正确

(7)【◆题库问题◆】：[判断题] 中位数是把修正、调整出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。（）
A．正确
B．错误

【◆参考答案◆】：正确

(8)【◆题库问题◆】：[多选] 具体进行房地产状况调整的方法有（）。
A．直接比较调整
B．间接比较调整
C．环比指数法
D．定基指数法
E．年限比较法

【◆参考答案◆】：A, B

(9)【◆题库问题◆】：[单选] 间接比较法是（）的一种方法。
A．房地产状况调整
B．市场状况调整
C．比准价格修正
D．交易情况修正

【◆参考答案◆】：A

(10)【◆题库问题◆】：[单选] 在百分率法中，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。
A．成交价格
B．市场价格
C．交易价格
D．正常价格

【◆参考答案◆】：D

【◆答案解析◆】：可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，交易情况修正就是将可比实例成交价格由不正常价格调整为正常价格，所以在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。