2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元

(1)【◆题库问题◆】：[问答题,案例分析题] 2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。问题：（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意？为什么？（3分）（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效？为什么？（2分）（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权？如承租人提出异议能否成立？为什么？（3分）（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务？为什么？（2分）

【◆参考答案◆】：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。（3）丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。（4）丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。

(2)【◆题库问题◆】：[问答题,简答题] 简述国务院《关于做好稳定住房价格工作的意见》对于预售商品房的再行转让的规定。

【◆参考答案◆】：（1）在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。（2）实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

(3)【◆题库问题◆】：[问答题,简答题] 房地产纠纷产生的主要原因有哪些？

【◆参考答案◆】：（1）历史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不当或者违反合同；（4）违法行为。

(4)【◆题库问题◆】：[问答题,简答题] 简述商品房现售的条件。

【◆参考答案◆】：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。

(5)【◆题库问题◆】：[单选] 房地产抵押合同从（）
A．公证之日起生效
B．抵押合同签订之日起生效
C．主合同履行之日起生效
D．抵押登记之日起生效

【◆参考答案◆】：D

(6)【◆题库问题◆】：[填空题] 新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给有关（）。

【◆参考答案◆】：地方政府

(7)【◆题库问题◆】：[问答题,论述题] 简述房地产中介业务活动的禁止行为。

【◆参考答案◆】：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；（2）允计他人以自己的名义从事房地产中介服务；（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；（4）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；（5）法律、法规禁止的其他行为。

(8)【◆题库问题◆】：[单选] 按照《城市房地产管理法》的规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的，可以（）
A．征收相当于出让金20%的土地闲置费
B．无偿收回土地使用权
C．退回50%的出让金并收回土地使用权
D．征收相当于出让金两倍的土地闲置费

【◆参考答案◆】：B

(9)【◆题库问题◆】：[问答题,简答题] 家庭承包经营中，发包方的权利和义务.

【◆参考答案◆】：发包方享有以下权利：（1）发包的权利。（2）监督的权利。（3）处理的权利。（4）法律、行政法规规定的其他权利。发包方承担下列义务：（1）维护承包方的土地承包经营权。（2）尊重承包方的生产经营自主权。（3）为承包方提供必要服务。（4）组织农业基础设施建设。（5）法律、行政法规规定的其他义务。承包方承担下列义务：（1）维持土地的农业用途。（2）保护和合理利用土地。（3）法律、行政法规规定的其他义务。

(10)【◆题库问题◆】：[单选] 根据《土地管理法》第47条第2款的规定，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过下列哪项所述内容?
A．被征用前3年平均年产值的15倍
B．被征用前3年最高年产值的15倍
C．被征用前3年总产值的15倍
D．被征用前3年总产值的5倍

【◆参考答案◆】：A