简述抵押权效力不及于新增房屋的原因。

(1)【◆题库问题◆】：[问答题,简答题] 简述抵押权效力不及于新增房屋的原因。

【◆参考答案◆】：抵押设定后新增房屋不属于抵押物，房地产抵押权的效力不及于该新增房屋。之所以规定主要基于以下原因：一是我国法律把土地使用权与房屋所有权视为两个彼此独立的不动产。房地产抵押权设定时，该新房屋尚未动工，当事人是以当时已存在的房地产作为抵押标的签订抵押合同的；新增房屋当然不属于抵押物的范围。二是将抵押权设立后新增房屋列入房地产抵押标的范围有损抵押人的利益。新增房屋列入房地产抵押标的范围扩大了抵押房地产的价值额，增加了抵押人的负担。三是从房地产抵押担保债权的实现目的来看，没有必要将新增房屋列入房地产抵押标的的范围。

(2)【◆题库问题◆】：[问答题,简答题] 简述国家建设征收土地的法律特征。

【◆参考答案◆】：它具有以下法律特征：（1）征地理由的合法性。国家建设征地是为了公共利益的需要，是合法性的征收。（2）征地主体的唯一性。征地主体只能是国家，征地是集体土地所有权向国家土地所有权的转化，是国家与集体所有者之间发生的法律关系。（3）征地行为的行政性。国家建设征收土地是一种具体行政行为．是通过行政行为实现土地所有权的转换。（4）征地条件的补偿性。国家建设征收集体土地，要对集体经济组织给予经济补偿。征收耕地的，补偿费用应当包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。

(3)【◆题库问题◆】：[单选] 如果自有资金在1000万元以上，注册资金不低于1000万元，这种房地产开发企业的资质为（）
A．一级
B．二级
C．三级
D．四级

【◆参考答案◆】：B

(4)【◆题库问题◆】：[问答题,简答题] 对城市房屋拆迁如何依法进行管理？

【◆参考答案◆】：（1）对房屋拆迁许可证的管理。①拆迁房屋必须取得拆迁许可证。②申领房屋拆迁许可证必备资料和审查时限。A．申领房屋拆迁许可证必备资料。B．审查时限。（2）对房屋拆迁单位的管理。①对自行拆迁的管理。②对委托拆迁的管理。③房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人。（3）禁止事项。①新建、扩建、改建房屋。②改变房屋和土地用途。③续租或新租房屋。（4）拆迁补偿安置协议的订立及纠纷处理。①拆迁补偿安置协议的订立。②纠纷处理。

(5)【◆题库问题◆】：[单选] 依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使用权？（）
A．刘家村乡政府办公楼建设用地
B．红门镇水库建设用地
C．南山市军事基地通往市区的道路建设用地
D．南湖市某私立贵族学校校区用地

【◆参考答案◆】：D

(6)【◆题库问题◆】：[单选] 某甲自有房屋1间，1995年5月1日甲与乙签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由乙承租该房。同年8月6日，丙向甲提出愿意购买该房屋，甲即将出卖该房的情况告知了乙。至11月7日，乙没有任何答复。甲与丙协商以5万元的价格将该房卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了全部房款。但在双方尚未办理房产变更登记前，甲遇丁，丁愿以6万元买下该房。甲遂与丁又签订了一份房屋买卖合同，且双方第二天即办理了房产变更登记手续。不久，丁向银行贷款，以该房设定抵押。就该房屋租赁关系而言，下列表述哪些是正确的?
A．该房为私房，甲有权自由出租，无须向房屋管理部门登记备案
B．房屋租金由甲乙自愿协商确定，法律并无最高数额限制
C．甲将房屋卖给他人后，若新房主不愿意继续出租，则其有权要求终止原租赁合同
D．甲乙均为自然人，故该租赁合同可以采用书面形式，也可采取口头形式

【◆参考答案◆】：B

(7)【◆题库问题◆】：[问答题,简答题] 简述业主委员会的职责。

【◆参考答案◆】：业主委员会是业主大会执行机构，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。（3）及时了解业主、牧业使用人的意见和建议。监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。（4）监督业主公约的实施。（5）业主大会赋予的其他职责。

(8)【◆题库问题◆】：[多选,共用题干题] 永安市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的农民集体所有的土地，华天房地产开发公司正拟开发商品住宅小区而需用土地。请根据下列各问中给定的条件回答

【◆参考答案◆】：B, C, D

(9)【◆题库问题◆】：[问答题,论述题] 论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。

【◆参考答案◆】：（1）有利生产。相邻关系的处理一定要从有利生产发展，有利于社会主义市场经济建设出发，既要注意保护相邻各方的合法权益，又要考虑有利于生产的发展。（2）方便生活。相邻关系直接关系到人民的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响，处理纠纷要从有利于生活、方便群众的角度出发。（3）团结互助。处理相邻关系时，相邻各方应依法给予对方方便，或接受必要的限制，要从大局出发，做到团结互助、协商解决。（4）公平合理。各方应依法合理地行使自己的权利。受益一方应当对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。

(10)【◆题库问题◆】：[多选] 下列属于土地违法行为的是（）。
A．破坏土地资源
B．土地评估机构明显高估或低估土地价格
C．非法买卖土地
D．非法占用征地费

【◆参考答案◆】：A, C, D