商品房预售应当具备下列条件中的哪几项？（）

(1)【◆题库问题◆】：[多选] 商品房预售应当具备下列条件中的哪几项？（）
A．取得土地使用权证书
B．持有建设工程规划许可证和施工许可证
C．投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
D．取得《商品房预售许可证》

【◆参考答案◆】：A, B, C, D

【◆答案解析◆】：考查商品房预售需要具备的条件。法律依据为《城市商品房预售管理办法》第5条、第6条规定。

(2)【◆题库问题◆】：[问答题,论述题] 简述我国对前期物业管理的相关法律规定。

【◆参考答案◆】：前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。选聘物业管理企业是业主大会的权利。但是在业主大会召开前需要刘物业进行管理维扩。我国法律规定．房地产开发企业在出售住宅小区房屋前．应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。房地产建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约。建设单位应当向买受人明示和解释临时公约的内容。国家提倡房地产开发与物业管理相分离的原则。对住宅物业必须采用招标的方式选聘物业管理企业。

(3)【◆题库问题◆】：[单选] 土地增值税采用四级超额累进税率，增值额（）
A．未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%
B．超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%
C．超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%
D．超过扣除项目金额100%的部分，税率为70%

【◆参考答案◆】：A

(4)【◆题库问题◆】：[单选] 土地转包属于（）。
A．土地法律关系的产生
B．土地法律关系的变更
C．土地法律关系的消灭

【◆参考答案◆】：B

(5)【◆题库问题◆】：[多选] 农村土地承包方享有的权利包括（）
A．土地承包经营权
B．土地承包经营权的流转
C．承包地被征用、占用时依法获得补偿的权利
D．法律、行政法规规定的其他权利
E．自主开发权

【◆参考答案◆】：A, B, C, D

(6)【◆题库问题◆】：[问答题,论述题] 论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。

【◆参考答案◆】：（1）有利生产。相邻关系的处理一定要从有利生产发展，有利于社会主义市场经济建设出发，既要注意保护相邻各方的合法权益，又要考虑有利于生产的发展。（2）方便生活。相邻关系直接关系到人民的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响，处理纠纷要从有利于生活、方便群众的角度出发。（3）团结互助。处理相邻关系时，相邻各方应依法给予对方方便，或接受必要的限制，要从大局出发，做到团结互助、协商解决。（4）公平合理。各方应依法合理地行使自己的权利。受益一方应当对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。

(7)【◆题库问题◆】：[多选] 房屋共有具有以下特征（）
A．主体有两个或两个以上
B．客体是同一项房产
C．对外关系中，房屋各共有人共同作为单一的权利主体
D．对内关系中，房屋各共有人对共有房屋共同享有或按份享有权利和共同承担或按份承担义务

【◆参考答案◆】：A, B, C, D

(8)【◆题库问题◆】：[问答题,案例分析题] 2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。问题：（1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押？为什么？（2）烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效？为什么？（3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利？为什么？（4）本案应如何处理？

【◆参考答案◆】：（1）可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。（2）有效。因为烟草公司有权将已抵押的财产再行出租，登记备案与租赁合同效力并没有直接关系。（3）无权。因为合同没有约定，也没有法律依据。（4）将土地进行拍卖来清偿银行的贷款。

(9)【◆题库问题◆】：[单选] 土地行政管理相对方提出复议申请的原因是（）。
A．行政处罚
B．不服行政机关的具体行政行为行
C．行政拘留
D．行政赔偿

【◆参考答案◆】：B

(10)【◆题库问题◆】：[单选] 相邻关系中受益的一方，应对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。这表明了处理相邻关系应遵循（）
A．有利生产原则
B．方便生活原则
C．公平合理原则
D．团结互助原则

【◆参考答案◆】：C