土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无

(1)【◆题库问题◆】：[单选] 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使用权?
A．望湖乡政府办公楼建设用地
B．西关镇人民医院建设用地
C．南湖别墅区通往南山镇的道路建设用地
D．民办北岭大学校区扩建用地

【◆参考答案◆】：C

(2)【◆题库问题◆】：[问答题,简答题] 简述设立物业管理服务企业的条件。

【◆参考答案◆】：设立物业管理服务企业应具备下述条件：（1）有单位名称和固定的办公场所；（2）有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员；（3）有符合公司登记管理要求的注册资本；（4）有维修、服务和管理的规章制度。

(3)【◆题库问题◆】：[单选] 业主是房屋的（）。
A．使用人
B．占有人
C．租赁人
D．所有人

【◆参考答案◆】：D

(4)【◆题库问题◆】：[问答题,案例分析题] 2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。问题：（1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押？为什么？（2）烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效？为什么？（3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利？为什么？（4）本案应如何处理？

【◆参考答案◆】：（1）可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。（2）有效。因为烟草公司有权将已抵押的财产再行出租，登记备案与租赁合同效力并没有直接关系。（3）无权。因为合同没有约定，也没有法律依据。（4）将土地进行拍卖来清偿银行的贷款。

(5)【◆题库问题◆】：[单选] 报批属于下列哪一土地出让方式的一般程序（）。
A．协议
B．招标
C．拍卖
D．挂牌

【◆参考答案◆】：A

(6)【◆题库问题◆】：[单选] 土地增值税采用四级超额累进税率（）
A．增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%
B．增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%
C．增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%
D．增值额超过扣除项目金额100%的部分，税率为70%

【◆参考答案◆】：A

(7)【◆题库问题◆】：[问答题,简答题] 商品房预售合同的效力。

【◆参考答案◆】：（1）商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定预售合同无效。（2）商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金进行了施工建设，并在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可以认定预售合同有效。（3）商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金进行了施工建设，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可以认定预售合同有效。预售合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可以认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的对方造成损失的，应承担相应的民事责任。

(8)【◆题库问题◆】：[名词解释] 城市公房

【◆参考答案◆】：是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。

(9)【◆题库问题◆】：[问答题,简答题] 简述委托合同与物业管理合同的区别。

【◆参考答案◆】：委托合同的许多规定不能直接适用于物业管理。这里包括：（1）物业管理合同不是业主可以自愿选择签订与否的，而是根据有关法律规定必须签订的；（2）签订物业管理合同的物业管理公司不是可以任意选择的．物业管理公司必须符合相应的资质条件；（3）业主与物业管理服务公司一旦签订了合同，物业管理服务公司依法律和合同独立开展工作，并不像委托合同中的"按照委托人的指示处理委托事务"，而且要求业主也要按照法律和合同去做；（4）物业管理服务公司独立对外承担法律责任，管理物业取得的财产、受到的损失以及其他后果并不是与委托合同那样归于业主，而是要依照有关物业管理的法律法规和物业管理合同加以区分和界定；（5）物业管理服务公司不需要亲自处理所有物业管理工作，可以直接将部分工作交给符合法律规定和合同约定的第三方处理：（6）物业管理服务合同一旦签订，双方当事人不能像一般委托合同那样可以随时解除。

(10)【◆题库问题◆】：[问答题,简答题] 简述处置土地使用权的要求。

【◆参考答案◆】：（1）土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理了土地登记，企业持有土地使用权证书。尚未登记的，企业应当向所在地的土地管理部门申请土地权属审核，取得土地管理部门出具的土地权属证明。（2）采取出让、租赁、作价入股方式处置的，必须进行地价评估。企业应当委托经国务院土地管理部门和省级人民政府土地管理部门认证的，具有相应土地估价资格的机构进行地价评估。地价评估结果必须报有批准权的人民政府土地管理部门确认。（3）签订合同和变更土地登记，以出让和租赁方式处置的，应当签订出让合同或土地租赁合同，并按照规定办理土地登记手续；以作价出资（入股）的，持作价出资（入股）决定书办理登记。（4）土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地使用费用。