中恒建筑集团有限公司建造合同、投资性房地产、固定资产的核算【案例背景】中恒建筑集团有限公司（以下简称中恒建筑）主要从事房

(1)【◆题库问题◆】：[问答题,案例分析题] 中恒建筑集团有限公司建造合同、投资性房地产、固定资产的核算【案例背景】中恒建筑集团有限公司（以下简称中恒建筑）主要从事房屋建筑承包、市政工程总承包以及专业工程的承包。2014年部分经济业务如下。（1）2014年1月10日，中恒建筑与北科房地产开发商（以下简称北科公司）签订了一份住宅建造合同。建造合同约定，合同总价款为13000万元，工期自2014年口月1日起两年，如果中恒建筑能够提前3个月完工，北科公司承诺支付奖励款500万元。中恒建筑于2014年2月1日开工，估计工程总成本为12000万元。至12月31日受材料和人工成本上涨等因素影响，中恒建筑实际发生建造成本7920万元，预计为完成合同尚需发生成本5280万元，工程结算合同价款7700万元，实际收到价款7500万元。年末，工程能否提前完工尚不确定。中恒建筑工程完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。（2）2014年9月20日，中恒建筑与华联商城签订租赁合同将中恒建筑位居市中心的一栋自有商铺以经营租赁方式提供给华联商城使用。租赁期开始日为2014年9月30日，租赁期为5年，其中免租期为3个月，从2015年起每月月末支付租金。年租金为2400万元，月租金200万元。商铺的原价为5000万元，累计折旧为1600万元。该项投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，中恒建筑采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。与该商铺同类的房地产在转换日的公允价值为4000万元。（3）根据董事会的决议，中恒建筑于2014年12月31日与清源公司（非关联公司）签订一项不可撤销的旧建筑设备转让协议，约定于2015年2月向清源公司交付10台旧设备，转让价格为150万元。该批设备账面原值为1000万元，截至2014年12月31日已累计计提折旧800万元，未计提减值准备。中恒建筑预计交付该设备还将发生运输费等处置费用15万元。中恒建筑财务人员2014年12月31日针对该项固定资产的账面价值未做调整，但做出自该日起不再计提折旧的说明。（1）根据资料（1），计算中恒建筑2014年度利润表中应确认的合同收入、合同费用、计提的资产减值损失；计算2014年12月31日资产负债表中列示存货项目的金额。（2）根据资料（2），计算商铺转为投资性房地产时是否影响收益，并说明理由；若影响，计算收益影响金额。（3）根据资料（2），判断2014年免租期内该经营租赁是否应确认收入，并说明理由；若应确认收入，计算2014年因该租赁应确认的收入。（4）针对资料（3），判断中恒建筑的处理是否存在不当之处，如果存在不当之处，简要说明理由，并提出恰当的处理意见；

【◆参考答案◆】：（1）2014年年末，该建筑工程是否提前完工尚不确定，对于500万元的奖励款不应该作为合同收入的一部分。2014年年末完工进度=7920/（7920+5280）×100%=60%所以当期确认的收入=13000×60%=7800（万元）；当期确认的成本费用-7920万元；确认的合同毛利=7800-7920=-120（万元）预计收入13000万元小于预计总成本13200万元，应确认的资产减值损失=200×（1-60%）=80（万元）列入资产负债表存货项目的金额="工程施工"科目余额7800（7920-120）-"工程结算"科目余额7700=减值准备80=20（万元）（2）影响收益。理由如下：因为自有商铺转为投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值时，贷记"其他综合收益"，因此自有商铺转换为投资性房地产时影响收益。影响收益的金额=4000-（5000-1600）=600（万元）（3）应确认收入。理由如下：根据企业会计准则规定，在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租赁收入。2014年应确认的收入=200×（5×12-3）/5/12×3=570（万元）（4）存在不当之处。理由：该批设备2014年12月31日已满足持有待售固定资产的定义，对于持有待售固定资产，应当调整该项固定资产的预计净残值，使该项固定资产的预计净残值能够反映其公允价值减去处置费用后的金额，但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账面价值，原账面价值高于预计净残值的差额，应作为资产减值损失计入当期损益。处理意见：中恒建筑应当按照公允价值减去处置费用和原账面价值两者孰低计量持有待售固定资产。由于相关持有待售固定资产的公允价值减去处置费用为135万元，原账面价值为200万元，原账面价值大予调整后的预计净残值，应确认资产减值损失65万元。

(2)【◆题库问题◆】：[单选] 甲房地产公司于2009年12月10日与乙企业签订租赁协议，将其一栋建筑物整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为12月31日，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元。出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1800万元，甲房地产公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，无残值。假定甲房地产公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2010年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1800万元，预计未来现金流量现值为1750万元。2011年1月1日由于当地的房地产交易市场的成熟，甲房地产公司的投资性房地产具备了采用公允价值模式进行后续计量的条件，甲房地产公司决定对该投资房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。假设转换日该建筑物的公允价值为1750万元。要求：
A．要求：
B．根据上述资料，不考虑其他因素，回答问题。

【◆参考答案◆】：D

【◆答案解析◆】：选项A，企业对投资性房地产从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更进行处理;选项B，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，允许企业对投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式;选项C，企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更。

(3)【◆题库问题◆】：[单选] 某股份有限公司按照面值发行可转换公司债券20000000元，债券年利率6%，期限为3年，每年年末支付利息，结算方式是持有方可以选择付现或转换成发行方的股份。不附选择权的类似债券的资本市场利率为9%。则发行债券时影响所有者权益的金额是()。(已知：(P/F，9%，3)=0.7722，(P/A，9%，3)=2.5313)
A．18507360元
B．1518440元
C．1492646元
D．1926440元

【◆参考答案◆】：B

【◆答案解析◆】：【答案解析】企业发行的可转换公司债券，应当在初始确认时，将权益成份确认为资本公积。负债成份的公允价值=20000000×0.7722+20000000×6%×2.5313=18481560(元)，权益成份的入账价值是=20000000-18481560=1518440(元)。

(4)【◆题库问题◆】：[多选] 下列关于公司债券发行的表述中，符合证券法律制度规定的有()
A．公司债券每张面值1元
B．债券的利率不得超过国务院限定的利率水平
C．为公开发行可转换公司债券提供担保的，应为全额担保
D．公开发行公司债券募集的资金不得用于弥补亏损和非生产性支出

【◆参考答案◆】：B, C, D

(5)【◆题库问题◆】：[多选] 下列有关无形资产会计处理的说法中，不正确的有（）。
A．房地产开发企业改变土地使用权的用途，将其用于出租或增值目的时，均应将其转为投资性房地产
B．自行开发并按法律程序申请取得的无形资产，将原发生时计入损益的开发费用转为无形资产的入账价值
C．企业为引入新产品进行宣传发生的广告费、管理费用及其他间接费用不应计入无形资产初始成本
D．无形资产达到预定用途前发生的可辨认的无效和初始运作损失，不构成无形资产的开发成本

【◆参考答案◆】：A, B

【◆答案解析◆】：选项A，房地产开发企业改变土地使用权的用途，将其对外出租时划分为投资性房地产，将其转为以增值为目的时，应该将其转为企业的存货核算；选项B，自行开发无形资产计入当期损益的开发费用，在无形资产开发成功申请取得无形资产时，不得转入无形资产的入账价值。

(6)【◆题库问题◆】：[问答题,简答题] 甲公司为上市公司，该公司内部审计部门2012年年末在对其2012年度财务报表进行内审时，对以下交易或事项的会计处理提出疑问。（1）2012年6月，甲公司与第三方B公司签订股权转让框架协议，将其持有的C公司20%的股权转让给B公司。协议明确此次股权转让标的为C公司20%的股权，总价款7.2亿元，B公司分三次支付，2012年支付了第一笔款项1.8亿元。为了保证B公司的利益，甲公司在2012年将C公司5%的股权所有人变更登记为B公司，但B公司暂时并不拥有与该5%股权对应的表决权，也不拥有分配该5%股权对应的利润的权利。2012年度甲公司确认了该5%股权的处置损益。（2）经董事会批准，甲公司2012年9月30日与乙公司签订一项不可撤销的销售合同，将位于郊区的办公用房转让给乙公司。合同约定，办公用房转让价格为5200万元，乙公司应于2013年1月15日前支付上述款项；甲公司应协助乙公司于2013年2月1日前完成办公用房所有权的转移手续。该转让不存在处置费用。甲公司上述办公用房系2007年3月达到预定可使用状态并投入使用，成本为9800万元，预计使用年限为20年，预计净残值为200万元，采用年限平均法计提折旧，至2012年9月30日签订销售合同时未计提减值准备。2012年度，甲公司对该办公用房共计提了480万元折旧，相关会计处理如下：借：管理费用480贷：累计折旧480（3）2012年1月2日，甲公司从证券交易市场购入丙公司于当日发行的分离交易可转换公司债券，面值1000万元，期限为2年，票面年利率1.5%，实际利率为7.03%。同时购得发行方派发的200万份认股权证（属于衍生金融工具），行权日为该债券到期日，甲公司合计支付人民币1100万元，其中债券交易价900万元，权证交易价200万元，2012年12月31日该权证公允价值为210万元。甲公司预计将债券和权证都持有至到期兑付和行权，会计处理时将支付的款项全部记入"持有至到期投资"。年末甲公司对该项投资未进行任何处理。（4）2012年6月18日，甲公司与P公司签订房产转让合同，将某房产转让给P公司，合同约定按房产的公允价值6500万元作为转让价格。同日，双方签订经营租赁协议，约定自2012年7月1日起，甲公司自P公司将所售房产租回供管理部门使用，租赁期3年，每年租金按市场价格确定为960万元，每半年末支付480万元。甲公司于2012年6月28日收到P公司支付的房产转让款。当日，房产所有权的转移手续办理完毕。上述房产在甲公司的账面原价为7000万元，至转让时已按年限平均法计提折旧1400万元，未计提减值准备。该房产尚可使用年限为30年。甲公司对上述交易或事项的会计处理为：借：固定资产清理5600累计折旧1400贷：固定资产7000借：银行存款6500贷：固定资产清理5600递延收益900借：管理费用330递延收益150贷：银行存款480（5）2012年12月20日，甲公司经董事会批准取消了原授予本公司管理人员的股权激励计划，同时以现金补偿原授予股票期权且尚未离职的本公司管理人员520万元。甲公司该股权激励计划是2010年1月1日向本公司50名管理人员每人授予的10000份股票期权，规定服务满3年同时达到相应业绩条件，即可以市价的50%获得相应本公司股票。截至2011年12月31日，甲公司已经根据授予日权益工具的公允价值11元和对可行权情况的最佳估计累计确认了345万元的成本费用和资本公积，截至2012年12月31日上述50名管理人员尚有46名在甲公司任职。针对上述股份支付的取消，甲公司的会计处理为：借：管理费用520贷：银行存款520（6）甲公司于2009年初接受一项政府补贴200万元，要求用于治理当地环境污染，甲公司购建了专门设施并于2009年末达到预定可使用状态。该专门设施入账价值为320万元，预计使用年限为5年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。2012年末甲公司出售了该专门设施，取得价款150万元。甲公司2012年对该事项的处理是：借：固定资产清理128累计折旧192贷：固定资产320借：银行存款150贷：固定资产清理128营业外收入22借：递延收益40贷：营业外收入40（7）甲公司其他有关资料如下。①不考虑增值税以外的其他相关税费的影响。②各项交易均具有重要性。要求：根据资料（1）～（6），逐项判断甲公司会计处理是否正确；如不正确，简要说明理由，并说明有关会计差错如何进行更正处理并编制更正分录。（答案中的金额单位用"万元"表示，计算结果保留两位小数）

【◆参考答案◆】：资料（1），甲公司的会计处理不正确。虽然名义上甲公司将5%的股权转让给B公司，但实质上B公司并没有拥有对应的表决权，B公司也并不享有对应的利润分配权。即甲公司保留了收取金融资产现金流量的权利，且没有承担将收取的现金流量支付给B公司的义务。根据准则的规定，实质上该金融资产并未转移，不符合金融资产终止确认的前提条件。甲公司不应当确认该5%股权的处置损益。更正处理：甲公司应恢复5%股权的账面价值，冲减确认的投资收益金额，将收到的款项作为预收账款处理。资料（2），甲公司的会计处理不正确。该房产于2012年9月30日已满足持有待售固定资产的定义，因此应于当时即停止计提折旧，同时调整预计净残值至5200万元，所以2012年的折旧费用=（9800-200）／20×（9／12）=360（万元）；至签订销售合同时该资产的账面价值=9800-480×5.5=7160（万元），大于调整后的预计净残值5200万元，应计提减值准备1960（7160-5200）万元。更正分录为：借：累计折旧120贷：管理费用120借：资产减值损失1960贷：固定资产减值准备1960资料（3），甲公司的会计处理不正确。因为持有至到期投资是非衍生金融资产，认股权证属于衍生金融工具，所以认股权证不得分类为持有至到期投资，应作为交易性金融资产核算。更正衍生工具分类差错：借：交易性金融资产200贷：持有至到期投资2002012年末确认债券的实际利息和确认认股权证公允价值变动：借：应收利息（1000×1.5%）15持有至到期投资利息调整48.27贷：投资收益（900×7.03%）63.27借：交易性金融资产10贷：公允价值变动损益（210-200）10资料（4），甲公司的会计处理不正确。售后租回交易认定为经营租赁的，有确凿证据表明售后租回交易是按公允价值达成的，售后租回资产售价与账面价值的差额确认为当期损益。更正分录为：借：递延收益900贷：营业外收入900借：管理费用150贷：递延收益150资料（5），甲公司的会计处理不正确。股份支付的取消应作为加速可行权处理，授予权益工具的股份支付加速可行权应作为权益回购，结算支付的款项高于该权益工具在回购日内在价值的计入当期损益。更正分录为：借：管理费用（11×46×3/3×1-345）161贷：资本公积其他资本公积161借：资本公积--其他资本公积（345+161）506贷：管理费用506资料（6），甲公司的会计处理不正确。甲公司2012年末处置固定资产时，因接受政府补助而确认的递延收益尚未摊销的部分应该转出。更正分录为：借：递延收益（200×2/5）80贷：营业外收入80

(7)【◆题库问题◆】：[多选] 思维的深刻性品质，是指（）。
A．思维要有深度
B．观点具有说服力
C．思想要见精髓
D．见解要深邃透彻

【◆参考答案◆】：A, C, D

(8)【◆题库问题◆】：[单选] 2010年5月，甲公司用一批账面价值为165万元，不含税公允价值为200万元的原材料和原价为235万元，已计提累计折旧100万元，不含税公允价值128万元的固定资产一台与乙公司交换其账面价值为240万元，公允价值为300万元的长期股权投资，公允价值等于计税价格。甲、乙公司增值税率均为17%。乙公司支付甲公司银行存款83.76万元。在非货币性资产交换具有商业实质，且换入资产的公允价值能够可靠计量的情况下，乙公司取得的原材料和固定资产的入账价值分别为()。
A．200万元和128万元
B．234万元和128万元
C．165万元和135万元
D．220.73万元和141.27万元

【◆参考答案◆】：A

【◆答案解析◆】：【答案解析】本题考查的知识点是：以公允价值计量的会计处理。乙公司进行非货币性资产交换支付的补价=200+128-300=28(万元)换入资产入账价值总额=300+28=328(万元)原材料公允价值所占比例=200/(200+128)=60.98%固定资产公允价值所占比例=128/(200+128)=39.02%则换入原材料的成本=328×60.98%=200(万元)换入固定资产的成本=328×39.02%=128(万元)

(9)【◆题库问题◆】：[多选] 下列各项中，应计入增值税一般纳税人收回委托加工物资成本的有（）
A．支付的加工费
B．随同加工费支付的增值税
C．发出委托加工物资的成本
D．支付的收回后继续加工应税消费品的委托加工物资的消费税
E．支付的收回后继续加工非应税消费品的委托加工物资的消费税

【◆参考答案◆】：A, C, E

【◆答案解析◆】：随同加工费支付的增值税应作为进项税额抵扣；支付的收回后继续加工应税消费品的委托加工物资的消费税应记入“应交税费——应交消费税”科目。

(10)【◆题库问题◆】：[多选] 甲公司2012年初以银行存款450万元取得乙公司25%的股份，能够对乙公司施加重大影响。取得投资当日乙公司可辨认净资产公允价值为2000万元，与其账面价值相等。2012年乙公司实现净利润400万元，分配现金股利50万元，实现其他综合收益200万元。2013年乙公司实现净利润380万元，分配股票股利100万元，因接受控股股东捐赠增加资本公积120万元，期末该项长期股权投资的可收回金额为720万元。2014年3月1日甲公司将上述投资全部对外出售，共计取得价款735万元。则下述表述正确的有()。
A．甲公司2012年应确认投资收益84.5万元
B．甲公司2012年末该项长期股权投资的账面价值637.5万元
C．甲公司2013年应确认投资收益95万元
D．甲公司因处置该股权投资应确认处置损益15万元

【◆参考答案◆】：B, C

【◆答案解析◆】：选项A，甲公司2012年应确认投资收益=400×25%=100(万元);选项B，应享有乙公司可辨认净资产公允价值份额=2000×25%=500(万元)，大于初始投资成本，因此2012年末长期股权投资的账面价值=500+(400—50+200)×25%=637.5(万元);选项D，甲公司处置该投资前，其账面余额=450+(2000×25%-450)+(400—50+200+380+120)×25%=762.5(万元)，大于可收回金额720万元，应该计提减值金额，计提减值后的账面价值为720万元;因此甲公司因处置该股权投资应确认的处置损益=735—720+(200+120)×25%=95(万元)。